Reforma Tributária na Locação de Equipamentos: o Guia Completo para Locadoras e Construtoras

A maior parte do que se escreve sobre “Reforma Tributária e locação” trata de imóveis. Quando o assunto é locação de bens móveis — andaimes, betoneiras, geradores, marteletes, plataformas — o conteúdo disponível é raso e, com frequência, errado: repete os benefícios concedidos aos imóveis como se valessem para equipamentos. Não valem.

Se você é locadora, sabe disso na prática: você emite fatura de locação, recibo ou nota de débito. Não emite NFS-e — porque não há ISS, e sem ISS a operação está fora da competência tributária do município. Isso vai acabar. E a transição de “documento de controle” para “documento fiscal eletrônico autorizado pelo Fisco” é uma mudança operacional muito maior do que a alteração de alíquota que os artigos costumam destacar.

Como a locação de bens móveis é documentada e tributada hoje

A explicação está na Súmula Vinculante nº 31 do STF: “é inconstitucional a incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS sobre operações de locação de bens móveis”. O raciocínio: o ISS só alcança obrigação de fazer (prestar serviço). A locação é obrigação de dar — você entrega a coisa para uso temporário e a recebe de volta.

A consequência vem em cadeia: não incide ISS → a operação está fora da competência municipal → não há NFS-e (que é o documento do ISS) → a locadora documenta com fatura de locação, recibo ou nota de débito. Esses documentos são hábeis e legítimos: comprovam a receita, servem ao controle do locatário e satisfazem a fiscalização. Só não são documentos fiscais eletrônicos autorizados.

Uma locadora no Lucro Presumido recolhe hoje, aproximadamente:

O dado decisivo: desses 11,33%, apenas 3,65% são tributo sobre consumo. O restante é tributo sobre a renda, que continua existindo depois da Reforma. A locação de bens móveis ocupa hoje uma posição rara no sistema brasileiro — uma atividade econômica relevante praticamente não alcançada pela tributação sobre o consumo. É essa anomalia que a Reforma encerra.

O que muda: da fatura ao documento fiscal eletrônico

O art. 4º da LC 214/2025 define o campo de incidência do IBS e da CBS: operações onerosas com bens ou serviços, incluindo expressamente locação, arrendamento e cessão. E o art. 60 fecha o cerco: o contribuinte de IBS/CBS, ao realizar operações com bens ou serviços, deverá emitir documento fiscal eletrônico.

A Súmula Vinculante 31 continua tecnicamente válida — mas perde o objeto. Ela trata do ISS, e o ISS será extinto. O IBS não é o ISS: é imposto de base ampla, instituído por emenda constitucional justamente para alcançar todo o consumo, sem a distinção entre obrigação de dar e de fazer. A discussão que protegeu o setor por 15 anos deixa de existir.

Para uma locadora que hoje fatura por sistema próprio, isto é a construção de um processo fiscal do zero: emissor homologado, cadastro completo do tomador, classificação tributária correta, controle de rejeições e guarda de documentos. Não é um ajuste — é uma obra.

O código 99.04.01 e a NFS-e centralizada

A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026, publicada em 7 de fevereiro de 2026, criou códigos de tributação nacional para operações que antes não cabiam na NFS-e:

Pela primeira vez, a locação de bens móveis tem código fiscal próprio, nacional e padronizado. E há uma mudança que vai pegar muita gente: essas operações serão autorizadas exclusivamente pelos Emissores Públicos Nacionais (Sefin Nacional). Não será permitido emitir no sistema do município e depois compartilhar com o repositório nacional — documentos assim serão rejeitados. Mesmo quem já emite NFS-e pela prefeitura (pelos serviços agregados) vai precisar operar em outro ambiente para a nota de locação.

A Nota Técnica nº 009, v. 1.0, publicada em 4 de junho de 2026, reorganizou o layout, criando o grupo gLocacao (variáveis financeiras do contrato), gTribSN (IBS/CBS no Simples), gIBSCBSAjuste e gPgtoVinc, além de converter os campos de CNPJ para alfanumérico.

O que muda para a sua locadora em 3 de agosto de 2026

A rejeição acontece no momento da autorização. Não é multa que chega depois — é a nota que não sai. Sem nota, não há entrega, faturamento nem recebimento. Em 2026 a alíquota é simbólica de 1% (0,1% de IBS + 0,9% de CBS) e a apuração é meramente informativa, sem efeitos tributários: nenhuma empresa vai pagar imposto a mais em 2026 por causa desses campos.

A carga tributária: o salto e a contrapartida

A LC 214/2025 criou um regime generoso para operações imobiliárias. Nada disso alcança equipamentos:

A locação de equipamentos ficou no regime geral, com alíquota padrão integral — estimada hoje entre 26,5% e 28% (a alíquota de referência ainda será fixada por resolução do Senado).

Ler apenas a primeira linha é o erro mais caro que uma locadora pode cometer. As outras duas mudam tudo.

O crédito integral e imediato na frota

O art. 108 da LC 214/2025 assegura crédito integral e imediato de IBS e CBS na aquisição de bens de capital. Hoje, uma locadora no Lucro Presumido que compra R$ 500 mil em equipamentos não aproveita nada de PIS/Cofins — o regime é cumulativo. No modelo novo, a mesma compra gera cerca de R$ 132,5 mil de crédito imediato. Para uma empresa intensiva em ativo, que compra, repõe e mantém frota, isso não é detalhe contábil: é o coração do negócio.

E o crédito não para na frota — passam a gerar crédito peças de reposição para escoras e demais itens, manutenção terceirizada, seguro da frota, combustível, frete e logística de entrega, energia, aluguel do galpão e softwares.

O ponto que muda a conversa: o seu cliente também se credita

IBS e CBS são não cumulativos e cobrados “por fora” do preço. Quando você emite nota de locação com IBS/CBS destacado para uma construtora do Lucro Real, você recolhe o tributo e a construtora toma crédito integral do mesmo valor. O tributo é neutro na cadeia — só é efetivamente suportado por quem está no fim dela.

Os três perfis de locadora

Simples Nacional: a decisão que pode custar contratos

Hoje a locação de bens móveis no Simples é tributada pelo Anexo III. Com a Reforma surge o nó: a empresa que permanece integralmente no Simples gera ao cliente um crédito de IBS/CBS limitado ao efetivamente recolhido no DAS — muito menor que o crédito integral de uma empresa do regime regular.

Duas locadoras cobrando o mesmo preço bruto deixam de ser equivalentes para o comprador. A do regime regular fica efetivamente mais barata, porque devolve mais crédito — e o ERP da construtora faz essa conta automaticamente. A saída prevista na LC 214/2025 é o regime híbrido: apurar IBS/CBS pelo regime regular e manter os demais tributos no Simples. A opção é semestral e irretratável — exige simulação, não palpite.

Cronograma: 2026 a 2033

Split payment: o fim do “float”

A partir de 2027, no momento do pagamento (Pix, boleto ou cartão), o prestador de serviço de pagamento separa automaticamente a parcela de IBS/CBS e a envia direto ao Fisco. Na conta da locadora cai só o líquido. Numa locação de R$ 10.000 com R$ 2.650 de tributo, o banco repassa R$ 2.650 ao Fisco e credita R$ 7.350 à empresa. Hoje a empresa recebe cheio e recolhe depois — esse intervalo é capital de giro gratuito. Com o split payment, acaba. A previsão é de início no 2º semestre de 2027, faseado e inicialmente facultativo, priorizando operações B2B via Pix e boleto — exatamente o perfil do setor.

Contratos: a cláusula que falta no seu

Contratos de locação costumam ser plurianuais ou de renovação automática. Muitos assinados hoje vão atravessar 2027, quando a carga muda estruturalmente. Contrato silente sobre isso tende a virar litígio.

• Cláusula de revisão por alteração tributária — restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro se a lei mudar a carga
• Preço “por fora” — deixar explícito que o preço é líquido de tributos sobre consumo e que IBS/CBS serão acrescidos e destacados
• Separar locação de serviços — discriminar montagem, transporte e manutenção
• Identificar o regime do cliente — saber se ele se credita vira informação comercial estratégica
• Revisar todo contrato com vigência além de 2026

Checklist prático para a locadora

• Mapear quais documentos você emite hoje: fatura de locação? NFS-e de serviço? ambos?
• Se emite NFS-e: confirmar com o fornecedor que os campos de IBS/CBS já estão homologados
• Fazer emissões de teste em homologação — não descobrir o problema com a nota do cliente parada
• Preparar o CNPJ alfanumérico e conferir o CST
• Escolher o emissor que vai atender o 99.04.01 via Sefin Nacional
• Mapear a carteira: quanto do faturamento vem de clientes que se creditam?
• Se está no Simples: simular o regime híbrido e acompanhar a janela de opção
• Mapear todos os insumos que passarão a gerar crédito
• Planejar a reposição de frota considerando o crédito imediato
• Recalcular capital de giro por causa do split payment
• Revisar contratos com vigência além de 2026

Perguntas frequentes

Locação de bens móveis emite nota fiscal?

Hoje, não. A Súmula Vinculante 31 do STF afastou a incidência de ISS sobre a locação pura de bens móveis, e sem ISS a operação está fora da competência municipal — não comporta NFS-e. A locadora documenta com fatura de locação, recibo ou nota de débito. Isso muda com a Reforma: o art. 60 da LC 214/2025 obriga o contribuinte de IBS/CBS a emitir documento fiscal eletrônico, e foi criado o código 99.04.01 especificamente para a locação de bens móveis.

A locação de equipamentos vai pagar mais imposto?

O tributo sobre consumo aumenta de 3,65% (PIS/Cofins) para a alíquota padrão de IBS+CBS, estimada entre 26,5% e 28%. Porém o modelo é não cumulativo: a locadora se credita de todas as aquisições — inclusive da frota, com crédito integral e imediato — e o cliente pessoa jurídica se credita integralmente do valor destacado. Em operações B2B, o efeito econômico tende a ser neutro ou positivo.

A locação de bens móveis paga ISS?

Não. A Súmula Vinculante nº 31 do STF declarou inconstitucional a incidência de ISS sobre a locação pura de bens móveis, por se tratar de obrigação de dar e não de fazer. Serviços agregados como montagem, operação assistida, manutenção e transporte são fato gerador de ISS e devem ser discriminados separadamente.

A Reforma Tributária acaba com a Súmula Vinculante 31?

Na prática, sim — por outro caminho. A súmula continua válida quanto ao ISS, mas o ISS será extinto e substituído pelo IBS, que tem base ampla definida por emenda constitucional e alcança expressamente a locação (art. 4º da LC 214/2025). A distinção entre obrigação de dar e de fazer deixa de ser relevante.

A locação de equipamentos tem redução de alíquota como a de imóveis?

Não. A redução de 70%, a opção transitória de 3,65% (art. 487) e o redutor social de R$ 600 (art. 260) aplicam-se exclusivamente a operações com bens imóveis. A locação de bens móveis está sujeita à alíquota padrão integral.

O que é o código 99.04.01?

É o código de tributação nacional criado pela Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026, de 7 de fevereiro de 2026, específico para a locação de bens móveis. Notas com esse fato gerador deverão ser emitidas exclusivamente pelos Emissores Públicos Nacionais (Sefin Nacional), e não pelos sistemas municipais. O código ainda não está disponível em produção e não tem data oficial de entrada.

O que muda para a minha locadora em 3 de agosto de 2026?

Depende do que você emite. Se emite apenas fatura de locação e nenhuma nota fiscal, nada muda na locação nessa data. Se emite NFS-e pelos serviços agregados (transporte, montagem, manutenção), essas notas passam a exigir os campos de IBS e CBS preenchidos, sob pena de rejeição automática na autorização.

Vou pagar imposto a mais em 2026 por causa da alíquota de teste?

Não. A apuração em 2026 tem caráter meramente informativo, sem efeitos tributários, desde que cumpridas as obrigações acessórias. A alíquota de 1% (0,1% de IBS + 0,9% de CBS) serve apenas para validar o sistema.

Minha locadora está no Simples Nacional. Devo mudar de regime?

Depende do perfil da carteira. Se a maior parte do faturamento vem de clientes pessoa jurídica que se creditam, permanecer integralmente no Simples pode gerar desvantagem competitiva, porque a empresa gera menos crédito ao cliente. A LC 214/2025 permite o regime híbrido — IBS/CBS pelo regime regular, demais tributos no Simples. A opção é semestral e irretratável e exige simulação com o contador.

Comprar equipamento vai ficar mais barato?

Do ponto de vista tributário, sim, para quem está no regime regular. O art. 108 da LC 214/2025 assegura crédito integral e imediato de IBS e CBS na aquisição de bens de capital, contra o modelo atual em que o crédito é fracionado ou inexistente para empresas no regime cumulativo.

O que é split payment e quando começa?

É a separação automática do tributo no momento do pagamento: o prestador de serviço de pagamento retém IBS/CBS e repassa direto ao Fisco, creditando ao fornecedor apenas o líquido. Previsto para começar no segundo semestre de 2027, faseado e inicialmente facultativo, priorizando operações B2B via Pix e boleto.

Contratos de locação antigos precisam ser revisados?

Sim. Recomenda-se revisar todo contrato com vigência posterior a 2026. A mudança estrutural de carga a partir de 2027 pode gerar desequilíbrio econômico-financeiro em contratos que não prevejam cláusula de revisão por alteração tributária.

Conclusão: o que realmente está em jogo

A leitura apressada produz pânico: “o imposto vai de 3,65% para 26,5%”. A leitura correta produz estratégia. O que a Reforma faz é tirar o setor de uma anomalia — a de ser uma atividade econômica relevante praticamente fora do imposto sobre consumo, documentada por faturas que não são notas — e colocá-lo dentro da cadeia: paga o tributo cheio, emite documento fiscal, mas se credita de tudo e gera crédito para quem compra.

Nessa nova lógica, três coisas passam a valer muito mais: ter cliente pessoa jurídica que se credita (a carteira B2B vira vantagem tributária estrutural); ter frota própria e renovada (cada compra vira crédito integral e imediato); e ter documentação fiscal impecável — porque no modelo não cumulativo, crédito mal documentado é crédito que não existe. A nota fiscal deixa de ser burocracia e vira ativo financeiro.

E uma coisa passa a valer muito menos: estar fora do sistema. Não haverá mais a brecha entre obrigação de dar e obrigação de fazer. Haverá a cadeia — e a única pergunta será se você está bem posicionado nela. A janela para se preparar é agora. Conheça a frota completa da Prático Locações em Recife e Região. Em 2026 os erros são baratos. Em 2027, não são mais.

Fontes e base normativa

• Emenda Constitucional nº 132/2023 — institui a Reforma Tributária do consumo
• Lei Complementar nº 214/2025 — regulamenta IBS, CBS e Imposto Seletivo (arts. 4º, 60, 108, 260, 487)
• Súmula Vinculante nº 31 do STF — inconstitucionalidade do ISS sobre locação de bens móveis
• Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 — período adaptativo de preenchimento
• Notas Técnicas SE/CGNFS-e nº 004, 005, 007/2026 e 009 v.1.0 — layout da NFS-e, novos fatos geradores e grupo gLocacao
• Nota Técnica ENCAT 2025-002, v. 1.40 — adequação de leiautes NF-e/NFC-e
• Comitê Gestor do IBS (CGIBS) — comunicado sobre o marco de 03/08/2026
• Portal Nacional da NFS-e — gov.br/nfse
• Comunicado do Sindileq-PE ao setor de locação (julho/2026)